Кондомініум – зарубіжний досвід

Багато фахівців в пошуках вирішення проблем, пов’язаних з управлінням житловим фондом, неодноразово зверталися до зарубіжного досвіду. У західних країнах, де в житловій сфері історично переважає приватний сектор, застосовуються різні системи управління нерухомістю, включаючи і самоврядування власників в кондомініумі.

Слово «кондомініум» походить з латинської мови, воно утворено додаванням префікса con- «разом» до слова dominium – «володіння» і означає «спільне володіння». Цьому терміну майже дві тисячі років, а сама ідея кондомініуму зародилася в часи Римської імперії, коли сенат прийняв закони, які дозволяли громадянам володіти окремими житловими приміщеннями в міських «багатосімейних» будинках. У Середні віки кондомініуми існували в Європі в основному в німецьких містах-фортецях, які служили притулком від нападів супротивників в міжусобних війнах.

Після Середньовіччя ця форма власності відійшла на другий план аж до початку двадцятого століття. Тоді в Західній Європі знову з’явилися кондомініуми через дефіцит землі в містах. Потім цей підхід поширився на країни Латинської Америки і Пуерто-Ріко, де в 1951 році були прийняті закони, які створили правові рамки для кондомініумів. Закон Пуерто-Ріко склав основу закону про кондомініум, прийнятого Конгресом США в 1961 році.

Після цього кондомініуми, як тип житлових комплексів, в яких одночасно присутня приватна власність на квартири та нежитлові приміщення і спільна часткова власність на місця загального користування, набули широкого поширення в багатьох країнах світу. Найбільш істотну частину житлового фонду кондомініуми складають в США і Мексиці, також вони поширені в країнах Західної Європи. З початку дев’яностих років кондомініуми з’явилися і в країнах Східної Європи: Польщі, Угорщині, Словенії, Україні та інших.

Кондомініум в Сполучених Штатах і Європі

Основна маса житла в США і західно-європейських країнах перебуває в приватній власності. Це односімейні будинки, яких дуже багато і в густонаселених містах; багатоквартирні будинки, власниками яких є, як правило, корпорації та приватні компанії, які здають житло в оренду; кондомініуми та кооперативи. Державне житло в Сполучених Штатах складає лише близько 5% від усього житлового фонду країни і надається тільки малозабезпеченим сім’ям.

У шістдесятих і сімдесятих роках кондомініуми в Америці формувалися в будинках, які раніше здавалися в оренду. Колишні власники будинків розпродавали свої будівлі повністю або поквартирно, орендарям та іншим особам, які бажали отримати власне житло. В результаті будинок переходив в змішану власність безлічі нових власників квартир, які одночасно отримували право власності на частку в місцях загального користування. Для управління спільним майном в кондомініумі створюється асоціація власників житла (homeowner association).

Вже з початку вісімдесятих «конверсія» існуючого орендного житла в кондомініуми стала зменшуватися, і на перший план вийшли приватні компанії – забудовники. Будівництво кондомініумів перетворилося в надзвичайно вигідний бізнес: житло в таких будинках має стовідсоткову ліквідність і приносить величезні прибутки забудовникам. Ось уже майже двадцять років кондомініуми в США формуються в основному в будинках-новобудовах.

Створення в новому будинку організації самоврядування мешканців – асоціації власників житла, завжди використовується забудовниками і агентами з продажу житла як додаткова вигода, що надається покупцям квартир. Реклама житла в кондомініумах будується саме на перевагах, які отримують члени асоціації власників житла: право голосу у всіх внутрішніх питаннях, можливість безпосередньої участі в справах асоціації, самостійний вибір керуючих та підрядних організацій, право впливати на якість і вартість послуг, що надаються.

Потрібно відзначити, що америкаці – дуже мобільна нація. Вони в набагато меншому ступені, ніж наші співвітчизники, прив’язуються до свого житла, легко змінюючи місце проживання при необхідності. Тому в США високо розвинутий ринок комерційної оренди житла – квартир і будинків.

Незважаючи на це, більшість американців прагнуть придбати своє власне житло. Ідеальним вважається проживання у власному окремому будинку або власній квартирі за умови, що вона відповідає високим вимогам якості. Це дозволило кондомініумам за час свого існування в Сполучених Штатах завоювати величезну популярність серед населення.

Часто квартира в кондомініумі вибирається для проживання молодими сім’ями, оскільки подружжя зазвичай вважають кращим міське житло або не мають у своєму розпорядженні можливостей самостійно придбати власний будинок. Існують також кондомініуми, де в основному проживають пенсіонери. Однак особливих закономірностей у тому, які верстви населення віддають перевагу квартирам у кондомініумі, немає: все залежить від якості житла, його розташування і вартості. Проте, на відміну від інших типів житла, саме кондомініум американці вважають втіленням якості, комфорту, економії та надійності.

У західноєвропейських країнах процентна частка житлового фонду, що належить державі і муніципалітетам, набагато вище, ніж в США. Так, в Німеччині вона становить майже 35%, у Франції – близько 40%. Велике місце в житловому секторі країн Західної Європи також займають кооперативи, які володіють багатьма житловими будинками. Ці кооперативи особливо широко поширені в скандинавських країнах і в Німеччині. Однак в останнє десятиліття по Німеччині прокотилася хвиля «кондомінізаціі» кооперативів. Право власності на квартиру дає мешканцеві більше переваг, ніж просто володіння паєм. Зареєструвавши будинок в якості кондомініуму, мешканці стають власниками свого житла, отримують частку в спільному майні, і їх квартири набувають нову, більш високу вартість.

У ряді країн, особливо в США, набув поширення вид бізнесу, заснований на підвищенні вартості приміщень в кондомініумі. Зацікавлена ​​в отриманні прибутку особа, придбавши квартиру в будинку, призначеному для перетворення в кондомініум або в новому будинку, вже через деякий час може продати її за вищою ціною. Це стає можливим після створення асоціації власників житла, оскільки якість обслуговування і комфортність проживання в кондомініумі помітно зростають, а це відчутно впливає на вартість нерухомості.

У колишніх соціалістичних країнах, таких, як Польща, Чехія, Словенія, Угорщина, житловий фонд, як і в нашій країні, раніше належав державі. Сьогодні в східно-європейських країнах для кондомініумів характерні проблеми, пов'язані з  порівняно невисокими доходами населення і низька його активність, залежність від монополізованого і нерозвиненого ринку послуг з управління та утримання житла.

Кондомініум як інвестиція в нерухомість

Отже, на Заході громадяни розглядають покупку квартири або будинку не тільки як вирішення своєї житлової проблеми, але і як інвестицію. Ця інвестиція має на меті захистити вкладений капітал від інфляції та інших фінансових ризиків і, по можливості, принести прибуток при майбутньому продажу квартири.

У практиці управління нерухомістю ринкова вартість квартири зазвичай визначається її метражем. У той же час ціна одного квадратного метра визначається попитом на житло. Попит у свою чергу залежить від місця розташування і фізичного стану будинку. Практика показує, що стан самої квартири не завжди впливає на її ціну, так як часто нові власники ремонтують і переробляють придбане житло на свій смак.

Таким чином, можна сказати, що зміна вартості квартири за період від покупки до продажу значною мірою залежить від зміни якості обслуговування і комфортності проживання в будинку. Щоб захистити інвестиції, зроблені покупцями приміщень в будинку, необхідно, щоб вартість цих приміщень зростала з часом. Звичайно, потрібно визнати, що збереження і приріст капіталу в повній мірі можливі при відносній економічній стабільності та невисокому рівні інфляції. А при наявності розвиненої кредитної системи інвестування в нерухомість стає по-справжньому привабливим для громадян.

***

Кондомініум — форма власності, за якою об'єкт нерухомості поділено на окремі частини, які призначені для житлових або інших потреб і є власністю окремих власників та решту частин, які перебувають у спільній власності. Термін «кондомініум» в основному поширений в англомовних країнах, проте схожі чи аналогічні механізми під різними назвами функціонують в багатьох країнах світу.

Кондомініум зазвичай визначають як єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташований на ній житловий будинок, інші об’єкти нерухомості, у яких окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення), перебувають у власності окремих осіб, а інші частини (спільне майно) перебувають у їх спільній частковій власності. При цьому слід розуміти, що кондомініум — це не тільки майно. Це насамперед об’єднання власників (або співвласників) з метою спільного володіння нерухомістю.

Житлові кондомініуми зазвичай є багатоквартирними будинками, де житлові одиниці (квартири) є власністю окремих мешканців, а зовнішня частина будівлі, дах, коридори, сходи, пральні, а також системи опалення, вентиляції та кондиціювання повітря, ліфти і т. ін. перебувають у спільній власності. Інколи, окремі одиниці виглядають як будинки для однієї сім'ї, а двори (сади), зовнішня частина будівель, а також будь-які об'єкти для відпочинку (такі як басейн, боулінг, тенісний корт чи баскетбольний майданчик) перебувають у спільній власності та утримуються об'єднанням власників.

Кондомініуми управляються об'єднаннями власників, які ухвалюють певні правила та обмеження для власників. Об'єднаннями власників кондомініумів визначає, як можуть використовуватися спільні простори, якою мірою власники кондомініумів можуть вносити поліпшення або зміни до своїх квартир, а іноді і хто може користуватися цими просторами разом з ними. 

Кожний кондомініум містить у собі три види власності — приватну (відокремлена від інших самостійна житлова площа, що привласнюється), спільну (ті частини, які неможливо привласнити відособлено від інших, як, наприклад інженерні комунікації) і спільна часткова (коли частина майна може бути привласнена самостійно, але не може бути відособлена від інших частин, приміром, сходів). 

Причиною виникнення кондомініумів є протиріччя в способах присвоєння цих видів власності. Кожний вид власності визначає неоднакові можливості в управлінні й користуванні. Але при цьому суб’єкти зацікавлені в їхньому ефективному привласненні з метою найкращого задоволення своїх потреб у проживанні. Так, приватна власність на квартиру є благом, що привласнюється індивідуально, але ефект від її привласнення знижується при неналежному управлінні іншими частинами власності. У той же час привласнення спільної власності неможливо індивідуалізувати, тобто кожний окремий суб’єкт не може нею розпоряджатися, володіти й користуватися. Крім того, спільна власність не може бути передана іншим особам з метою її ефективного виристання, у той час як спільна часткова власність
може бути відчужена або передана в оренду як представникам самих співвласників, так і іншим особам. При цьому її неможливо індивідуально привласнити окремим співвласником без надання вигоди всім іншим учасникам.

Отже, діяльність кондомініумів дозволяє розв’язувати суперечності між трьома різними режимами користування нерухомістю.

У чому різниця між апартаментами та кондомініумами?
Апартаменти - це окремі житлові приміщення в будинку або комплексі, які орендуються їх мешканцями. Вся будівля зазвичай належить компанії з управління нерухомістю. На відміну від них, кондомініуми – це житлові приміщення у будинку чи комплексі, що знаходяться в окремій власності.