Ключові поняття для обговорення багатоквартирного будинку як особливого об’єкта цивільних прав

1. Кондомініум як особливий об’єкт цивільних прав

Багатоквартирний будинок — це єдиний майновий комплекс, який має специфічний правовий режим:

• квартира → об’єкт приватної власності

• допоміжні приміщення і конструкції → об’єкт спільної власності

Тобто:

квартира + частка у спільному майні = єдиний правовий об’єкт.

2. Подвійна структура об’єкта

У кондомініумі існують два рівні:

1. індивідуальна власність (квартира)

2. спільна власність (конструкції, мережі, сходи, підвали, дах тощо)

Це ключова відмінність кондомініуму від інших форм житлової нерухомості.

Шановні власники квартир в багатоквартирних будинках!

У зв’язку зі змінами в законодавстві, реформами житлово-комунального господарства, співвласникам  багатоквартирних будинків (власникам квартир) необхідно обрати модель управління будинком та договору на житлово-комунальні послуги.  

Це може бути:

 

1) управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа (ЖЕК, Комунальне підприємство, управляюча компанія), яка за договором із співвласниками забезпечує  належне утримання  та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; 
2) ОСББ; 3)  самоуправління.

 

Кожна з форм управління будинку має свої особливості та відмінності, переваги та недоліки.

 

1. Управління багатоквартирним будинком співвласниками шляхом зборів.

Мешканці багатоквартирних будинків не зобов’язані створювати ОСББ (чи обирати управителя). Законодавством передбачена також можливість управління будинком без створення юридичної особи. Збори співвласників – це менш формалізована форма управління, ніж ОСББ. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком. Але даний спосіб управління може бути прийнятним, скоріш, для невеликих будинків, де власники самостійно можуть утримувати свій будинок та прибудинкову територію в належному стані.

 

2. Управління багатоквартирним будинком управителем.

За рішенням співвласників управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю (ЖЕК, КП, управляючій компанії або ФОП). Тут необхідно відрізняти добровільне передання управлінських функцій управителю та, по суті, примусове. Останнє застосовуватиметься у випадку, якщо співвласники будинку не визначаться самі з однією з 3-х форм управління. Тоді управителя обиратиме орган місцевого самоврядування.

Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору, який укладається строком на 1 рік.

 

3. Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків).

Власники квартир та офісів для більш ефективного управління своїм багатоквартирним будинком та прибудинковою територією, а також для юридичного оформлення своїх майнових прав на будинок та прибудинкову територію можуть створювати ОСББ –   неприбуткову юридичну особу.

 

 Важливо! ОСББ ні в якому разі не позбавляє Вас права на Вашу приватну власність (квартиру) та не стає власником будинку! ОСББ взагалі не має стосунку до спільної власності.

 

Яку все ж таки форму управління багатоквартирним будинком обрати – визначитися можете лише Ви самі та мешканці Вашого будинку, враховуючи всі індивідуальні нюанси. Якщо співвласники не визначаться з формою управління будинком, тоді управителя має обрати селищна рада на конкурсних засадах.

ОСББ - НІ, ЖИТЛОВІ ТОВАРИСТВА ТАК!

Днями відбувся форум з питань розробки нової житлової політики.

На жаль, мене - провідного фахівця в цій галузі, туди не запросили. Якби я там був, то озвучив би три наступні тези:

1. Треба визнати що так звана "Житлова реформа", яка мала забезпечити тотальну осббізацію, з тріском провалилася. Це знущання над людьми більше нагадувало жорстокий соціальний експеримент - чи здатні колгоспи управляти житлом.

2. Житлова політика має грунтуватися на забезпеченні права власності на багатоквартирні будинки. Не у вигляді колгоспів - ОСББ, а у вигляді житлових товариств за типом кондомініумів. Законом від 1992 року "Про приватизацію державного житлового фонду" держава передала громадянам право власності на квартири, але багатоквартирні будинки мешканцям цих будинків досі фактично не належать. Вони мають належати житловим товариствам (бути у них на балансі).
Осббізація "не виховала" ефективного власника, тому що не було власників. Немає власників - немає прав і відповідальності. "Власність зобов'язує" - Ст. 13 Конституції України.

3. Міста і села складаються з будинків. Тому відповідати за них мають місцеві ради. На жаль, під час експерименту з осббізацією міські голови скинули будинки з балансів місцевих рад в нікуди, і сьогодні вони нікому не належать, ніхто за них не відповідає. Тепер там хаос і свавілля монополістів.
Нова житлова політика має забезпечити відповідальність місцевого самоврядування за стан і утримання житлового фонду.
Держава має здійснювати контроль і нагляд за своїм найвагомішим активом - житловим фондом і створювати фінансові механізми його підтримки та розвитку.
В преамбулі до житлової політики треба зазначити що метою існування держави і місцевого самоврядування є забезпечення комфортного проживання українців на території країни - і це в першу чергу вирішення всіх проблемних питань що виникають у зв'язку з експлуатацією та утриманням житлового фонду.

ОСББ - НІ, ЖИТЛОВІ ТОВАРИСТВА ТАК! 

Заступник голови Правління СВЖУ  Микола Чорний

Читайте також:  Сергій Філіпенко: ОСББ? Ні, я не фінансую ГЕНОЦИД!

Персональні дані, отримані ОСББ в процесі його діяльності, є конфіденційною інформацією з відповідним правовим режимом, — ВП ВС

Співвласник багатоквартирного будинку звернувся до ОСББ з вимогою надати йому для ознайомлення статут, фінансові звіти, протоколи загальних зборів з додатками, протоколи засідання правління, книгу обліку членів і документи, які, на його думку, стосуються діяльності ОСББ, а також надати можливість робити з них виписки та копії.

Персональні дані, отримані об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку в процесі його діяльності, є конфіденційною інформацією з відповідним правовим режимом. Персональні дані співвласників та інших фізичних осіб не підлягають наданню ОСББ для ознайомлення співвласнику як конфіденційна інформація, згода на поширення якої не надавалась у встановленому законом порядку.

ОСББ має надати співвласнику для ознайомлення документи та інформацію, визначені законами України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а також статутом ОСББ, з вилученням із них персональних даних співвласників багатоквартирного будинку та інших фізичних осіб як конфіденційної інформації.

На цьому акцентувала Велика Палата Верховного Суду.

Рада ухвалила закон про спрощення управління багатоквартирними будинками

Верховна Рада підтримала в цілому законопроєкт №7029, який декларує своєю метою спрощення управління багатоквартирними будинками.

За відповідний законопроєкт проголосували 245 народних депутатів на пленарному засіданні в п'ятницю, 14 липня.

Спрощення полягає в можливості використання електронних інструментів та електронного цифрового підпису.

Ухвалення законопроєкту дасть змогу прискорити процедуру скликання зборів співвласників багатоквартирних будинків та ухвалення важливих рішень, що стосуються, зокрема, відбудови.

Законопроєкт був ухвалений в першому читанні у січні 2023 року.

В "Слузі народу" пояснили, чому провалилася реформа ЖКГ

В Україні реформа сфери житлово-комунального господарства (ЖКГ), яка проводилася кілька років, за фактом провалилася.

Про це розповіла голова підкомітету з питань розвитку конкуренції та рівних умов для бізнесу Комітету Верховної Ради з питань економічного розвитку Людмила Буймістер (фракція “Слуга народу”).

Вона пояснила, що головною метою реформи було створення ринку комунальних послуг, але досягти цього не вдалося.

Невиправдані надії на ОСББ

Нафтогаз вимагає в ОСББ сплатити за неспожиті обсяги газу

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК «Тріумф» (Харків) отримало вимогу від АТ «НАК «Нафтогаз Україна» з вимогою оплатити газ, який ОСББ попередньо замовляло, але не спожило взагалі.

Про це свідчить отримана акт-претензія від «Нафтогазу», повідомляє Спілка власників житла України.

Державна компанія вимагає у ОСББ 11 тис грн за неспожиті у березні 4 тис кубометрів газу.

ОСББ за договором від жовтня 2018 року замовляло на опалювальний сезон 40 тис кубометрів газу. Однак за підсумком березня 2019 року фактично було спожито лише 36 тис кубометрів, що на 5% менше від замовлення. Саме на цю різницю неспожитого газу «Нафтогаз» і виставив вимогу оплатити 11 тис грн, з розрахунку 7 482 грн за тисячу кубометрів. Ці кошти «Нафтогаз» у акті називає «відшкодуванням збитків».

«Нафтогаз» провів розрахунок «збитків» на підставі договору з ОСББ та пункту 1 розділу VI Правил постачання природного газу, затверджених постановою НКРЕКП від 30 вересня 2015 року №2496.

У цьому пункті йдеться про відшкодування збитків споживачем, що не є побутовим:

«якщо за підсумками розрахункового періоду фактичний об’єм (обсяг) споживання природного газу, що закуплений постачальником за договором постачання природного газу, буде менший від підтвердженого обсягу природного газу (за умови, що підтверджений обсяг відповідав замовленому споживачем), постачальник має право вимагати від споживача відшкодування збитків у розмірі не більше подвійної облікової ставки Національного банку України від вартості недовикористаного обсягу газу за звітний період».

Скан листа

Повідомляється, що ситуація з харківським «ЖК «Тріумф» не є поодинокою і зараз «Нафтогаз» виставляє претензії щодо «відшкодування збитків» іншим ОСББ, що не спожили весь замовлений газ через більш раннє закінчення опалювального сезону у зв’язку з теплою погодою.

Нагадаємо, раніше аналогічний принцип «бери або плати» (Take-or-Pay) застосовував російський «Газпром» по відношенню до «Нафтогазу України». За цим принципом Україна була зобов’язана купувати весь об’єм газу, зазначеного в контракті, інакше штраф. Голова «Нафтогазу України» Андрій Коболєв називав цей контракт кабальним. У 2017 році Стокгольмський суд арбітраж відхилив вимоги «Газпрому» на суму $56 млрд по пункту «бери або плати».

Закон о ЖКХ: зачем людей загоняют в ОСМД и как это скажется на тарифах

Некоторые пункты нового закона являются смешными и заранее невыполнимыми, а в целом закон в настоящий момент носит скорее декларативный характер.

1 мая 2019 года после двухлетней подготовки и внесения правок наконец-то вступил в действие закон О жилищно-коммунальных услугах. Власти на протяжении длительного времени всячески расхваливали этот документ, уверяя общественность в том, что он является весьма революционным.

Так вице-премьер-министр регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадий Зубко считает, что этот документ запускает рынок жилищно-коммунальных услуг, устанавливает четкие правила взаимоотношений между потребителями и поставщиками услуг. Это, по мнению высокого чиновника, дает потребителям механизм защиты своих прав.

Реформа ЖКХ: соседские войны и долги ЖЭКов

 

В 2016 году в Украине вступила в действие реформа жилищно-коммунального хозяйства. Старая форма собственности должна была со временем исчезнуть, а на смену ей должны были прийти ОСББ (Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку).

А пока жильцы не определились с тем, кто будет управлять домом (по закону они могут нанять управляющего самостоятельно или согласиться на назначенного органом местного самоуправления), их будут обслуживать ЖЭКи на условиях старого договора и по старым тарифам. Изменять условия или цены в старых договорах закон запрещает.

«КРАПКА» выяснила, как относятся к реформе киевляне. А также узнала, какие проблемы волнуют простых людей.

В ОСМД люди живут по своему уставу и жаловаться им некому – эксперт

На коммунальный ЖЭК можно пожаловаться мэру, в ОСМД жаловаться, некому поскольку объединения совладельцев многоквартирных домов живут по своему уставу.

Об этом корреспонденту ГолосUA заявил бывший глава Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Алексей Кучеренко.

По мнению А. Кучеренко, правление ОСМД (объединений совладельцев многоквартирных домов) сверхполномочиями, поэтому жаловаться людям на плохую работу своего правления практически некому.

«На коммунальный ЖЭК есть кому пожаловаться, в данном случае это мэр, которого мы выбираем. Поскольку люди градоначальника выбирают сами, то теоретически ему можно пожаловаться. А членам ОСМД некому пожаловаться, поскольку объединения совладельцев многоквартирных домов живут по своему уставу», - пояснил эксперт.

По словам экс-министра, повлиять на правление ОСМД, которое обманывает людей, сложно, поскольку люди в свое время выбрали себе правление, которое теперь имеет гипер- и суперполномочия.

Эксперт: ОСМД - это миф, который в Украину «принесли» из-за рубежа

Механизм польской модели объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) бездумно перенесли в Украину без учета ментальных и исторических особенностей.

Об этом корреспонденту ГолосUA заявил бывший глава Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Алексей Кучеренко.

По мнению А. Кучеренко, ОСМД (объединения совладельцев многоквартирных домов) - это миф, который в Украину «принесли» из-за рубежа.

«Создавать у нас в стране ОСМД посоветовали польские эксперты-грантоеды, вместе с банками. То есть, они попытались свою модель перенести сюда», - пояснил эксперт.

Экс-министр ЖКХ отметил, что модель ОСМД в Польше имела совсем другой результат, поскольку Польша - это другая страна, и там другие люди. И история жилищного фонда у них другая, и ментальность другая. Это тупое желание бездумно перенести сюда работающие в Польше механизмы без учета национальных особенностей.

Сергій Філіпенко: ОСББ? Ні, я не фінансую ГЕНОЦИД!

До СВЖУ надійшов лист Сергія Філіпенка "ОСББ? Ні, я не фінансую ГЕНОЦИД!", в якому міститься багато спірних та неоднозначних тез. Втім, він продовжує давню дискусію, яка точиться в СВЖУ, на тему "ОСББ і ОСН: переваги та недоліки".

__________________

Сергій Філіпенко

Одразу зазначу – я не проти ОСББ і спільної власності в цілому у вигляді цілісного майнового комплексу (яким є багатоквартирний будинок), збудованого з урахуванням всіх новітніх технічних, екологічних та енергозберігаючих технологій, вимог і стандартів, з оформленою прибудинковою територією, трьохярусним підземним паркінгом, супермаркетом на першому поверсі та 3-5-тью поверхами офісних чи готельних приміщень, терасами з басейнами, зимовими садками, огорожею навколо дворової частини, на якій розташовані багатопрофільні спортивні майданчики, тенісні корти із штучним покриттям, алеї і фонтани у зоні відпочинку, спеціалізований майданчик для вигулу собак, вертолітний майданчик та навігаційна вежа на даху, і щоб все це, в самому епіцентрі мегаполісу, в межах відповідної територіальної громади, юридичної особи публічного права. Я хочу аби так жили пересічні українці в світлі беззаперечного домінування української Конституції та законодавства, отримуючи задоволення від життя в своїй країні.

Але, я проти ОСББ, як перехідного періоду від кланово-олігархічної системи до феодально-олігархічного гібридного геноциду.

Після проведених 5-го травня (поточного року) зборів мешканців моєї багатоповерхівки (нижче відео і фото), на предмет агітації щодо створення ОСББ, я зрозумів, що мушу викласти своє бачення ситуації, тим більше, на передодні житлово-комунальної окупації приватними керуючими компаніями, широкомасштабний наступ яких заплановано на 1-ше липня 2016 року, з метою виконання положень Закону №417-VIII "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

ОСББ бажають реорганізувати у Житлові товариства?

Наприкінці жовтня в мас-медіа з'явилася інформація, що об'єднання співвласників багатоквартирних будинків бажають ліквідувати, а на їх основі створити "житлові товариства" - за російським варіантом.

Законопроект під номером 3306 уже зареєстрований на сайті Верховної Ради України. Чому необхідні зміни і чи необхідні взагалі, "Місто" звернулося за роз'ясненням до експерта Ресурсного центру розвитку Об'єднань співвласників багатоквартирних будинків у Вінниці Володимира Хорошева.

- Пане Володимире, чим, власне, відрізняються "житлові товариства", про які йдеться у законопроекті, від діючих об'єднань співвласників житла?
- По-суті, законопроект копіює основні засади закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Але у документі не розписані або відсутні взагалі норми відчуження загального спільного майна мешканців у будинку, і навпаки, прописаний механізм поділу одного товариства на кілька. Водночас російський федеративний закон "Про товариства власників житла" прописаний досконально. Тож, на мій погляд, наш законопроект потребує доопрацювання. А позитив цього законопроекту, вважаю, у тому, що пропонується змінити назву ОСББ на більш зрозумілу для населення - "житлові товариства".

Правовий статус ОСББ може суттєво змінитись

Проблематика законодавчого регулювання діяльності ОСББ стала предметом для прес-конференції, яка відбулась 7 грудня в інформаційній агенції «Укрінформ».

Проблематика законодавчого регулювання діяльності ОСББ, та можливі редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку» (реєстраційний номер 8474)» стали предметом для прес-конференції, яка відбулась 7 грудня в інформаційній агенції «Укрінформ».

В заході взяли участь Олексій Кучеренко - міністр з питань житлово-комунального господарства 2007-2009рр., голова Спілки власників житла України; Віктор Матчук – член парламентського комітету з питань будівництва, містобудування, ЖКГ та регіональної політики; Юлія Сабатюк - голова ОСББ «Лучани» у м.Луцьк; Сергій Варич - голова ініціативної групи зі створення ОСББ у м.Черкаси.

Учасники прес-конференції зазначили свою стурбованість ситуацією, що сталося із виконанням задач визначених в Національному плані дій і в Програмі реформування і розвитку житлово-комунального господарства відносно розробки і прийняття законів та підзаконних актів в сфері ЖКГ.

Вони зауважили, що чи не єдиний прийнятий за останні роки Верховною Радою закон, який має відношення до сфери житлово-комунального господарства, був скандально-відомий «Закон про балкони та лоджії».