Юридичні форми спільної власності на багатоквартирні будинки у різних країнах

В статті наведено стислий огляд основних юридичних форм спільної власності на багатоквартирні будинки в різних країнах. У різних правових системах ця проблема вирішена по-різному: десь власність належить співвласникам напряму, а десь — через юридичну особу (компанію чи кооператив).

1. Класичний кондомініум (індивідуальна власність + спільне майно)

Найпоширеніша модель у світі.

Суть:

• квартира є приватною власністю;

• конструкції будинку та земля — спільна власність усіх власників квартир;

• співвласники створюють асоціацію для управління будинком.

Де застосовується

• 🇺🇸 США — condominium

• 🇨🇦 Канада — condominium

• 🇫🇷 Франція — copropriété

• 🇮🇹 Італія — condominio

• 🇪🇸 Іспанія — propiedad horizontal

• 🇭🇷 Хорватія — etažno vlasništvo

• 🇧🇪 Бельгія

• 🇳🇱 Нідерланди

У США ця модель була юридично закріплена після ухвалення Housing Act of 1961, що дозволив іпотечне кредитування кондомініумів.

2. Кооперативна модель

У цій системі люди не володіють квартирою напряму.

Будинок належить кооперативу, а мешканці:

• володіють паєм або часткою кооперативу;

• отримують право користування квартирою.

Де застосовується

• 🇵🇱 Польща — spółdzielnia mieszkaniowa

• 🇸🇪 Швеція — bostadsrätt

• 🇩🇰 Данія — andelsbolig

• 🇳🇴 Норвегія — borettslag

• 🇨🇿 Чехія

• 🇸🇰 Словаччина

Ця модель була дуже поширена у соціалістичних країнах, але походить ще з XIX століття.

3. Акціонерна модель (будинок як компанія - господарське товариство)

У цій системі будинок належить компанії, а мешканці володіють акціями, пов'язаними з конкретною квартирою.

Фактично:

• квартира = пакет акцій

• право проживання закріплюється статутом компанії.

Де застосовується

🇫🇮 Фінляндія
будинок оформлюється як Asunto‑osakeyhtiö (житлова акціонерна компанія).

Особливості:

• кожна квартира відповідає певній кількості акцій;

• власник акцій має виключне право користування квартирою;

• компанія володіє будівлею.

У Фінляндії так організовано більшість житла країни.

4. Німецька модель: об'єднання співвласників

У Німеччині використовується система класичного кондомініуму, але з дуже формалізованою структурою.

Право регулюється законом
Wohnungseigentumsgesetz.

Особливості:

• квартира є окремим об’єктом нерухомості;

• існує об’єднання співвласників (Wohnungseigentümergemeinschaft);

• управління здійснює керуючий (Verwalter).

Це не ТОВ, а спеціальна форма співвласності, передбачена законом.

5. Балканська модель: етажна власність

У багатьох країнах колишньої Югославії застосовується система “поверхової власності”.

У Хорватії це:

Etažno vlasništvo

Суть:

• квартира — індивідуальна власність;

• частка в будинку — обов'язкова;

• управління здійснюється через збори співвласників.

Фактично це різновид кондомініуму.

6. Британська система

У Великій Британії історично існувала інша модель — leasehold.

Тобто:

• мешканець володіє квартирою на довгостроковій оренді (часто 99–999 років);

• будинок належить freeholder.

Через недоліки цієї системи була введена нова форма:

Commonhold

Це британський аналог кондомініуму, але він поки що використовується рідко.

7. США: кілька різних моделей

У США існують три основні форми:

Condominium

• приватна квартира

• частка у спільному майні

Cooperative (Co-op)

• будинок належить корпорації

• мешканці володіють акціями

Homeowners Association (HOA)

Це модель для котеджних містечок.

Тут:

• будинки приватні

• інфраструктура належить асоціації.

8. “Будинок як товариство власників”: центральноєвропейська модель

Окрім трьох основних моделей (кондомініум, кооператив, житлова компанія), у Центральній Європі історично сформувалася ще одна форма організації власності на багатоквартирний будинок. Її можна умовно назвати “будинок як товариство власників”.

Суть цієї моделі полягає в тому, що:

• квартири перебувають у приватній власності окремих осіб;

• спільні частини будинку (дах, сходи, конструкції, земля) перебувають у спільній власності всіх власників квартир;

• для управління будинком створюється обов’язкове об’єднання співвласників, яке має власну правосуб’єктність або близьку до неї форму.

Фактично це юридично оформлена спільнота власників, яка діє подібно до товариства: має збори, приймає рішення більшістю голосів, формує бюджет, укладає договори на утримання будинку.

Історичне походження

Ця модель виникла в правових системах Центральної Європи наприкінці XIX — на початку XX століття, коли швидка урбанізація зробила необхідним стабільне управління великими житловими будинками. Просте співволодіння, передбачене цивільними кодексами, виявилося недостатнім: кожне рішення вимагало одностайності, що практично блокувало управління.

Тому законодавство поступово почало визнавати об’єднання співвласників як окремий суб’єкт управління будинком.

Класичним прикладом стала німецька система, закріплена законом
Wohnungseigentumsgesetz.

Цей закон створив інститут спільноти власників квартир (Wohnungseigentümergemeinschaft), яка:

• проводить загальні збори;

• приймає рішення більшістю голосів;

• призначає керуючого;

• управляє спільним майном будинку.

Подібні механізми з’явилися також у праві Австрії, Швейцарії та інших країн Центральної Європи.

Організаційна структура

Типова структура такого “товариства будинку” включає:

1. загальні збори співвласників — головний орган управління;

2. керуючого або управителя будинку;

3. бюджет і фонд утримання будинку;

4. правила користування спільним майном.

Рішення ухвалюються більшістю голосів, причому голос зазвичай залежить від частки власності в будинку.

Порівняння з іншими моделями

На відміну від кооперативу чи житлової компанії:

• будинок не належить юридичній особі;

• власники безпосередньо володіють своїми квартирами.

Однак, на відміну від звичайної часткової власності:

• співвласники об’єднані в постійну організаційну структуру, яка управляє будинком.

Тобто ця система поєднує:

• приватну власність на квартиру,

• організоване колективне управління будинком.

Сучасні аналоги

Ця модель стала основою для сучасних систем управління житлом у багатьох країнах постсоціалістичної Європи. Втім вона не схожа на українські об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), що не є юридичною особою, якій передається будинок або спільне майно. ОСББ створюється лише як організаційна форма самоорганізації співвласників і не стає власником будинку або його частин, спільне майно належить співвласникам квартир, а не ОСББ. Також ОСББ не надає співвласникам житлову послугу.

Таким чином, поряд із кондомініумами, кооперативами та житловими компаніями, “товариство власників будинку” є четвертою історичною моделлю організації спільної власності на житлові будівлі. Вона відіграла важливу роль у розвитку сучасних форм колективного управління багатоквартирними будинками.

Загальна класифікація моделей

Юристи зазвичай поділяють системи на три базові типи.

1️⃣ Пряма співвласність

(кондомініум)

квартира + частка в будинку

країни:

• США

• Франція

• Німеччина

• Іспанія

• Італія

• Хорватія

2️⃣ Кооперативна власність

пай у кооперативі → право користування квартирою

країни:

• Польща

• Швеція

• Данія

• Норвегія

3️⃣ Корпоративна власність

акції компанії → право на квартиру

країни:

• Фінляндія

• частково США

• частково Швеція

Висновок

У різних країнах світу сформувалися кілька основних юридичних моделей організації власності на багатоквартирні будинки.

Найбільш поширеними є три базові системи:

1. Кондомініум — квартира перебуває у приватній власності, а конструктивні елементи будинку і земля належать усім власникам квартир на праві спільної власності.

2. Кооперативна модель — будинок належить житловому кооперативу, а мешканці володіють паями або частками кооперативу, які дають їм право користування квартирою.

3. Корпоративна модель (житлова компанія) — будинок є власністю компанії, а мешканці володіють акціями, пов’язаними з конкретними квартирами (як у фінській системі житлових акціонерних товариств).

Поряд із цими моделями в країнах Центральної Європи сформувалася особлива організаційна форма, яку можна умовно назвати “товариством власників будинку”. У ній квартири також перебувають у приватній власності співвласників, але для управління спільним майном створюється постійна організація співвласників із власними органами управління та процедурами прийняття рішень.

Таким чином, сучасні системи власності на багатоквартирні будинки поєднують приватну власність на окремі квартири з різними юридичними формами колективного управління спільним майном. Конкретна юридична модель залежить від історії правової системи, традицій міського розвитку та житлової політики кожної країни.