Я не хочу платити за утримання не своєї теріторії

Я суджуся з керуючою компанією за прибудинкову теріторію.
Я не хочу платити за утримання не своєї теріторії.
Якщо місто хоче попросити мене утримувати цю теріторію - це має бути предметом нашого з ним договору.
Саме з такою метою я вносив правки а Закон про ЖКП і тому чудово розумію що я роблю - я суджуся на базі своїх правок в своїх інтересах і в інтересах всіх Киян (і не тільки Киян)
Після своєї перемоги я обовʼязково допоможу всім бажаючим зробити те ж саме - це є частиною мого стратегічного плану по приведенню системи стосунків між споживачами та «комунальниками» до правильного стану, де головним стане споживач-власник.
Тим хто хоче навести якісь «аргументи» проти цього ПЛАНУ одразу кажу - не витрачайте час, ваші «аргументи» мене не цікавлять в принципі!
Особливо якщо ви знаходитеся в активі якихось угрупувань, які паразитують навколо КМДА чи РДА з метою заробітку чи захисту якихось лобістських та тіньових схем.
Я не воюю з двірниками та слюсарями - я разом з вами хочу примусити керуючі компанії дуже ретельно ставитися до наших платежів і звітувати нам про кожну витрачену гривню!
Та постійно займатися оптимізацією своєї роботи, якістю послуг, скороченням адміністративних та інших роздутих витрат тощо.
А наші гроші спрямовувати в першу чергу на гідну оплату праці двірникам, слюсарям, зварникам та іншим роботягам.
Суть ПЛАНУ - примусити керуючі компанії стати нашими рівноправними партнерами.
Думаю реалізація цього ПЛАНУ розгорне КМДА обличчям до всіх Киян, а не тільки до активістів ОСББ та всіляких «радників» заробітчан.
Тепер по суті!
В травні 2025 я організував низку адвокатських запитів до керуючої компанії та КМР - мені потрібна була повна інформація для організації перерахунку.
КК мурижила з відповідями три місяці - в результаті в серпні було підготовлено та подано позов до печерського районного суду.
13.08.25 відкрито впровадження.
Було два засідання, листопад та 10 лютого 2026.
Як сказали сьогодні моєму адвокату рішення по справі очікується орієнтовно в середині травня 2026.
Отже 10 місяців в мене, депутата ВР та колишнього Міністра з питань ЖКГ, пішло на те, щоби спробувати відновити статус-кво та захистити свої очевидні права.
10 місяців і поки що без гарантій результату в першій інстанції.
До сьогоднішнього моменту я не хотів тиснути на нас суд - самий тупий та антинародний суд в світі.
Зараз я буду активізувати свою діяльність та висвітлення цієї ганебної ситуації.
Ті хто готові присвятити певні свої зусилля для захисту своїх права - звертайтеся!
Я і моя команда максимально будемо сприяти вам в цьому.
Я хотів поділитися з вами позитивним результатом, але тепер бачу що втрачати час нема сенсу!
І останнє але дуже важливо.
Вважав і вважаю ще більше, що заганяти мільйони українців в суди по захисту своїх очевидних прав - справа тупа та антиукраїнська.
На жаль всі мої звернення та всі мої аргументи до так званих реформаторів «бабаків», «самопомічі», «спільноти», іншої ганебної «реформаторської маси» про те, що держава має взяти на себе повномасштабний захист споживача енергетичних та комунальних послуг та створити орган нагляду та досудового вирішення конфліктних справ у вигляді «Державної житлово-комунальної інспекції» - лишилися непочутими.
Так само як мене вже десять років не чує профільне міністерство, яке займає чомусь досить однобоку та недалекоглядну позицію в цьому питанні!
Досить бути лобістами комунальних монополій!
Розгорніться, будь-ласка, обличчям до споживачів - тим більше що відповідною нормою закону про ЖКП вам було вже давно доручено створити цю інспекцію в рамках цільної системи захисту споживачів!
А починати треба було з принципової оцінки так званому київському «конкурсу».

Ключові поняття для обговорення багатоквартирного будинку як особливого об’єкта цивільних прав

1. Кондомініум як особливий об’єкт цивільних прав

Багатоквартирний будинок — це єдиний майновий комплекс, який має специфічний правовий режим:

• квартира → об’єкт приватної власності

• допоміжні приміщення і конструкції → об’єкт спільної власності

Тобто:

квартира + частка у спільному майні = єдиний правовий об’єкт.

2. Подвійна структура об’єкта

У кондомініумі існують два рівні:

1. індивідуальна власність (квартира)

2. спільна власність (конструкції, мережі, сходи, підвали, дах тощо)

Це ключова відмінність кондомініуму від інших форм житлової нерухомості.

3. Юридична фікція будинку

У житловій доктрині в Україні використовується важлива теза:

після визнання квартир самостійними об’єктами нерухомості будинок перестає існувати як юридичний об’єкт власності і зберігається лише як технічна конструкція.

Тобто:

• юридично існують квартири

• будинок — технічна сукупність цих об’єктів

4. Автоматичність виникнення спільної власності

При набутті квартири:

• частка у спільному майні виникає автоматично

• вона не може існувати окремо

• вона завжди наслідує долю квартири

Тому:

• її не реєструють окремо

• її не можна продати окремо.

---

5. Неможливість обороту спільного майна

Спільне майно:

• не має самостійного обороту

• не може бути предметом договору

• не відчужується окремо.

6. Критерій спільного майна

Об’єкт є спільним майном, якщо він:

обслуговує більше ніж одну квартиру.

Неважливо:

• де він розташований

• всередині квартири чи поза нею.

7. Спір про природу спільного майна

У науці існують дві позиції:

позиція 1

квартира — головна річ
спільне майно — приналежність

позиція 2 

спільне майно — частини єдиної речі (будинку).

8. Який вид спільної власності правильний

Розглядаються три варіанти:

1️⃣ спільна сумісна
2️⃣ спільна часткова
3️⃣ змішана

Висновок: найбільш логічною є спільна часткова власність.

Причини:

• простіший оборот квартир

• не потрібна згода всіх співвласників.

9. Особливості часткової власності у кондомініумі

Вона має три специфічні риси:

1. неможливий виділ частки в натурі

2. частка не відчужується окремо від квартири

3. частка завжди слідує долі квартири

10. Як визначати частку

У світі існують два підходи:

1️⃣ пропорційно вартості квартири
2️⃣ пропорційно площі квартири

І Україні підтримується площа, бо це простіше і стабільніше.

Фундаментальний висновок: 

кондомініум — це не організація і не спосіб управління.

Це правовий режим нерухомості.

А:

• ОСББ

• асоціації власників

• управителі

— це лише інститути управління, які не змінюють правову природу об’єкта.

=====

Багатоквартирний будинок — це фізичний об’єкт нерухомості, але не самостійний об’єкт цивільних прав у режимі кондомініуму.

Об’єктами стають:

• квартири

• частки у спільному майні.

 

Юридичні форми спільної власності на багатоквартирні будинки у різних країнах

В статті наведено стислий огляд основних юридичних форм спільної власності на багатоквартирні будинки в різних країнах. У різних правових системах ця проблема вирішена по-різному: десь власність належить співвласникам напряму, а десь — через юридичну особу (компанію чи кооператив).

1. Класичний кондомініум (індивідуальна власність + спільне майно)

Найпоширеніша модель у світі.

Суть:

• квартира є приватною власністю;

• конструкції будинку та земля — спільна власність усіх власників квартир;

• співвласники створюють асоціацію для управління будинком.

Де застосовується

• 🇺🇸 США — condominium

• 🇨🇦 Канада — condominium

• 🇫🇷 Франція — copropriété

• 🇮🇹 Італія — condominio

• 🇪🇸 Іспанія — propiedad horizontal

• 🇭🇷 Хорватія — etažno vlasništvo

• 🇧🇪 Бельгія

• 🇳🇱 Нідерланди

У США ця модель була юридично закріплена після ухвалення Housing Act of 1961, що дозволив іпотечне кредитування кондомініумів.

Чому Кодекс Наполеона називають “зародком” кондомініуму

У Кодексі Наполеона є норма, яку юристи часто називають першим законодавчим “зародком” кондомініуму. Але важливо розуміти: повноцінного інституту кондомініуму там ще не було — була лише одна коротка стаття.

1. Що саме говорив Кодекс 1804 року

Ключова норма — стаття 664. Вона прямо допускала ситуацію, коли різні поверхи будинку належать різним власникам.

Суть норми:

• якщо різні поверхи будинку належать різним власникам,

• і в їхніх договорах не прописано правила ремонту,

то діє такий порядок:

• несучі стіни та дах ремонтуються усіма співвласниками пропорційно вартості їхнього поверху;

• підлога свого поверху утримується власником цього поверху;

• сходи утримуються послідовно власниками поверхів (кожен відповідає за частину, що веде до його поверху).

Тобто кодекс фактично визнавав “вертикальний поділ власності” в одному будинку.

Шановні власники квартир в багатоквартирних будинках!

У зв’язку зі змінами в законодавстві, реформами житлово-комунального господарства, співвласникам  багатоквартирних будинків (власникам квартир) необхідно обрати модель управління будинком та договору на житлово-комунальні послуги.  

Це може бути:

 

1) управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа (ЖЕК, Комунальне підприємство, управляюча компанія), яка за договором із співвласниками забезпечує  належне утримання  та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; 
2) ОСББ; 3)  самоуправління.

 

Кожна з форм управління будинку має свої особливості та відмінності, переваги та недоліки.

 

1. Управління багатоквартирним будинком співвласниками шляхом зборів.

Мешканці багатоквартирних будинків не зобов’язані створювати ОСББ (чи обирати управителя). Законодавством передбачена також можливість управління будинком без створення юридичної особи. Збори співвласників – це менш формалізована форма управління, ніж ОСББ. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком. Але даний спосіб управління може бути прийнятним, скоріш, для невеликих будинків, де власники самостійно можуть утримувати свій будинок та прибудинкову територію в належному стані.

 

2. Управління багатоквартирним будинком управителем.

За рішенням співвласників управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю (ЖЕК, КП, управляючій компанії або ФОП). Тут необхідно відрізняти добровільне передання управлінських функцій управителю та, по суті, примусове. Останнє застосовуватиметься у випадку, якщо співвласники будинку не визначаться самі з однією з 3-х форм управління. Тоді управителя обиратиме орган місцевого самоврядування.

Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору, який укладається строком на 1 рік.

 

3. Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків).

Власники квартир та офісів для більш ефективного управління своїм багатоквартирним будинком та прибудинковою територією, а також для юридичного оформлення своїх майнових прав на будинок та прибудинкову територію можуть створювати ОСББ –   неприбуткову юридичну особу.

 

 Важливо! ОСББ ні в якому разі не позбавляє Вас права на Вашу приватну власність (квартиру) та не стає власником будинку! ОСББ взагалі не має стосунку до спільної власності.

 

Яку все ж таки форму управління багатоквартирним будинком обрати – визначитися можете лише Ви самі та мешканці Вашого будинку, враховуючи всі індивідуальні нюанси. Якщо співвласники не визначаться з формою управління будинком, тоді управителя має обрати селищна рада на конкурсних засадах.

Кондомініум – зарубіжний досвід

Багато фахівців в пошуках вирішення проблем, пов’язаних з управлінням житловим фондом, неодноразово зверталися до зарубіжного досвіду. У західних країнах, де в житловій сфері історично переважає приватний сектор, застосовуються різні системи управління нерухомістю, включаючи і самоврядування власників в кондомініумі.

Слово «кондомініум» походить з латинської мови, воно утворено додаванням префікса con- «разом» до слова dominium – «володіння» і означає «спільне володіння». Цьому терміну майже дві тисячі років, а сама ідея кондомініуму зародилася в часи Римської імперії, коли сенат прийняв закони, які дозволяли громадянам володіти окремими житловими приміщеннями в міських «багатосімейних» будинках. У Середні віки кондомініуми існували в Європі в основному в німецьких містах-фортецях, які служили притулком від нападів супротивників в міжусобних війнах.

Після Середньовіччя ця форма власності відійшла на другий план аж до початку двадцятого століття. Тоді в Західній Європі знову з’явилися кондомініуми через дефіцит землі в містах. Потім цей підхід поширився на країни Латинської Америки і Пуерто-Ріко, де в 1951 році були прийняті закони, які створили правові рамки для кондомініумів. Закон Пуерто-Ріко склав основу закону про кондомініум, прийнятого Конгресом США в 1961 році.

Після цього кондомініуми, як тип житлових комплексів, в яких одночасно присутня приватна власність на квартири та нежитлові приміщення і спільна часткова власність на місця загального користування, набули широкого поширення в багатьох країнах світу. Найбільш істотну частину житлового фонду кондомініуми складають в США і Мексиці, також вони поширені в країнах Західної Європи. З початку дев’яностих років кондомініуми з’явилися і в країнах Східної Європи: Польщі, Угорщині, Словенії, Україні та інших.

ОСББ - НІ, ЖИТЛОВІ ТОВАРИСТВА ТАК!

Днями відбувся форум з питань розробки нової житлової політики.

На жаль, мене - провідного фахівця в цій галузі, туди не запросили. Якби я там був, то озвучив би три наступні тези:

1. Треба визнати що так звана "Житлова реформа", яка мала забезпечити тотальну осббізацію, з тріском провалилася. Це знущання над людьми більше нагадувало жорстокий соціальний експеримент - чи здатні колгоспи управляти житлом.

2. Житлова політика має грунтуватися на забезпеченні права власності на багатоквартирні будинки. Не у вигляді колгоспів - ОСББ, а у вигляді житлових товариств за типом кондомініумів. Законом від 1992 року "Про приватизацію державного житлового фонду" держава передала громадянам право власності на квартири, але багатоквартирні будинки мешканцям цих будинків досі фактично не належать. Вони мають належати житловим товариствам (бути у них на балансі).
Осббізація "не виховала" ефективного власника, тому що не було власників. Немає власників - немає прав і відповідальності. "Власність зобов'язує" - Ст. 13 Конституції України.

3. Міста і села складаються з будинків. Тому відповідати за них мають місцеві ради. На жаль, під час експерименту з осббізацією міські голови скинули будинки з балансів місцевих рад в нікуди, і сьогодні вони нікому не належать, ніхто за них не відповідає. Тепер там хаос і свавілля монополістів.
Нова житлова політика має забезпечити відповідальність місцевого самоврядування за стан і утримання житлового фонду.
Держава має здійснювати контроль і нагляд за своїм найвагомішим активом - житловим фондом і створювати фінансові механізми його підтримки та розвитку.
В преамбулі до житлової політики треба зазначити що метою існування держави і місцевого самоврядування є забезпечення комфортного проживання українців на території країни - і це в першу чергу вирішення всіх проблемних питань що виникають у зв'язку з експлуатацією та утриманням житлового фонду.

ОСББ - НІ, ЖИТЛОВІ ТОВАРИСТВА ТАК! 

Заступник голови Правління СВЖУ  Микола Чорний

Читайте також:  Сергій Філіпенко: ОСББ? Ні, я не фінансую ГЕНОЦИД!