Я не хочу платити за утримання не своєї теріторії

Я суджуся з керуючою компанією за прибудинкову теріторію. 

Я не хочу платити за утримання не своєї теріторії.

Якщо місто хоче попросити мене утримувати цю теріторію - це має бути предметом нашого з ним договору.

Саме з такою метою я вносив правки а Закон про ЖКП і тому чудово розумію що я роблю - я суджуся на базі своїх правок в своїх інтересах і в інтересах всіх Киян (і не тільки Киян)

Після своєї перемоги я обовʼязково допоможу всім бажаючим зробити те ж саме - це є частиною мого стратегічного плану по приведенню системи стосунків між споживачами та «комунальниками» до правильного стану, де головним стане споживач-власник.

Тим хто хоче навести якісь «аргументи» проти цього ПЛАНУ одразу кажу - не витрачайте час, ваші «аргументи» мене не цікавлять в принципі!

Особливо якщо ви знаходитеся в активі якихось угрупувань, які паразитують навколо КМДА чи РДА з метою заробітку чи захисту якихось лобістських та тіньових схем.
Я не воюю з двірниками та слюсарями - я разом з вами хочу примусити керуючі компанії дуже ретельно ставитися до наших платежів і звітувати нам про кожну витрачену гривню!

Ключові поняття для обговорення багатоквартирного будинку як особливого об’єкта цивільних прав

1. Кондомініум як особливий об’єкт цивільних прав

Багатоквартирний будинок — це єдиний майновий комплекс, який має специфічний правовий режим:

• квартира → об’єкт приватної власності

• допоміжні приміщення і конструкції → об’єкт спільної власності

Тобто:

квартира + частка у спільному майні = єдиний правовий об’єкт.

2. Подвійна структура об’єкта

У кондомініумі існують два рівні:

1. індивідуальна власність (квартира)

2. спільна власність (конструкції, мережі, сходи, підвали, дах тощо)

Це ключова відмінність кондомініуму від інших форм житлової нерухомості.

Юридичні форми спільної власності на багатоквартирні будинки у різних країнах

В статті наведено стислий огляд основних юридичних форм спільної власності на багатоквартирні будинки в різних країнах. У різних правових системах ця проблема вирішена по-різному: десь власність належить співвласникам напряму, а десь — через юридичну особу (компанію чи кооператив).

1. Класичний кондомініум (індивідуальна власність + спільне майно)

Найпоширеніша модель у світі.

Суть:

• квартира є приватною власністю;

• конструкції будинку та земля — спільна власність усіх власників квартир;

• співвласники створюють асоціацію для управління будинком.

Де застосовується

• 🇺🇸 США — condominium

• 🇨🇦 Канада — condominium

• 🇫🇷 Франція — copropriété

• 🇮🇹 Італія — condominio

• 🇪🇸 Іспанія — propiedad horizontal

• 🇭🇷 Хорватія — etažno vlasništvo

• 🇧🇪 Бельгія

• 🇳🇱 Нідерланди

У США ця модель була юридично закріплена після ухвалення Housing Act of 1961, що дозволив іпотечне кредитування кондомініумів.

Чому Кодекс Наполеона називають “зародком” кондомініуму

У Кодексі Наполеона є норма, яку юристи часто називають першим законодавчим “зародком” кондомініуму. Але важливо розуміти: повноцінного інституту кондомініуму там ще не було — була лише одна коротка стаття.

1. Що саме говорив Кодекс 1804 року

Ключова норма — стаття 664. Вона прямо допускала ситуацію, коли різні поверхи будинку належать різним власникам.

Суть норми:

• якщо різні поверхи будинку належать різним власникам,

• і в їхніх договорах не прописано правила ремонту,

то діє такий порядок:

• несучі стіни та дах ремонтуються усіма співвласниками пропорційно вартості їхнього поверху;

• підлога свого поверху утримується власником цього поверху;

• сходи утримуються послідовно власниками поверхів (кожен відповідає за частину, що веде до його поверху).

Тобто кодекс фактично визнавав “вертикальний поділ власності” в одному будинку.

Обслуговування прибудинкової території: за чий кошт?

Комунальна установа має на балансі будівлю. При цьому прибудинкова територія установі не належить і на балансі не обліковується. Ця територія належить територіальній громаді міста. Чи може бюджетна комунальна установа витрачати кошти на обслуговування такої території (прибирання, косіння трави тощо)? Хто має обслуговувати цю територію?

    Чи можна витрачати кошти на обслуговування майна, якого немає на балансі?

Ні, не може. Пояснимо чому. 

УВАГА!

Під час визначення обсягів видатків бюджету та/або надання кредитів з бюджету розпорядників нижчого рівня головні розпорядники повинні враховувати об’єктивну потребу в коштах кожної установи

Це випливає з норм /п. 20 Порядку № 228 Порядок складання, розгляду, затвердження та основних вимог до виконання кошторисів бюджетних установ, затверджений постановою КМУ від 28.02.2002 № 228.

При цьому об’єктивну потребу визначають виходячи з основних виробничих
показників і контингентів, установлених для установ (кількість класів, учнів у школах, ліжок у лікарнях, дітей у дошкільних закладах тощо), обсягу виконуваної роботи, штатної чисельності, необхідності здійснення видатків на охорону праці, погашення дебіторської і кредиторської заборгованості та реалізації окремих програм і намічених заходів зі скорочення витрат у плановому бюджетному періоді.

Шановні власники квартир в багатоквартирних будинках!

У зв’язку зі змінами в законодавстві, реформами житлово-комунального господарства, співвласникам  багатоквартирних будинків (власникам квартир) необхідно обрати модель управління будинком та договору на житлово-комунальні послуги.  

Це може бути:

 

1) управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа (ЖЕК, Комунальне підприємство, управляюча компанія), яка за договором із співвласниками забезпечує  належне утримання  та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; 
2) ОСББ; 3)  самоуправління.

 

Кожна з форм управління будинку має свої особливості та відмінності, переваги та недоліки.

 

1. Управління багатоквартирним будинком співвласниками шляхом зборів.

Мешканці багатоквартирних будинків не зобов’язані створювати ОСББ (чи обирати управителя). Законодавством передбачена також можливість управління будинком без створення юридичної особи. Збори співвласників – це менш формалізована форма управління, ніж ОСББ. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком. Але даний спосіб управління може бути прийнятним, скоріш, для невеликих будинків, де власники самостійно можуть утримувати свій будинок та прибудинкову територію в належному стані.

 

2. Управління багатоквартирним будинком управителем.

За рішенням співвласників управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю (ЖЕК, КП, управляючій компанії або ФОП). Тут необхідно відрізняти добровільне передання управлінських функцій управителю та, по суті, примусове. Останнє застосовуватиметься у випадку, якщо співвласники будинку не визначаться самі з однією з 3-х форм управління. Тоді управителя обиратиме орган місцевого самоврядування.

Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору, який укладається строком на 1 рік.

 

3. Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків).

Власники квартир та офісів для більш ефективного управління своїм багатоквартирним будинком та прибудинковою територією, а також для юридичного оформлення своїх майнових прав на будинок та прибудинкову територію можуть створювати ОСББ –   неприбуткову юридичну особу.

 

 Важливо! ОСББ ні в якому разі не позбавляє Вас права на Вашу приватну власність (квартиру) та не стає власником будинку! ОСББ взагалі не має стосунку до спільної власності.

 

Яку все ж таки форму управління багатоквартирним будинком обрати – визначитися можете лише Ви самі та мешканці Вашого будинку, враховуючи всі індивідуальні нюанси. Якщо співвласники не визначаться з формою управління будинком, тоді управителя має обрати селищна рада на конкурсних засадах.

Кондомініум – зарубіжний досвід

Багато фахівців в пошуках вирішення проблем, пов’язаних з управлінням житловим фондом, неодноразово зверталися до зарубіжного досвіду. У західних країнах, де в житловій сфері історично переважає приватний сектор, застосовуються різні системи управління нерухомістю, включаючи і самоврядування власників в кондомініумі.

Слово «кондомініум» походить з латинської мови, воно утворено додаванням префікса con- «разом» до слова dominium – «володіння» і означає «спільне володіння». Цьому терміну майже дві тисячі років, а сама ідея кондомініуму зародилася в часи Римської імперії, коли сенат прийняв закони, які дозволяли громадянам володіти окремими житловими приміщеннями в міських «багатосімейних» будинках. У Середні віки кондомініуми існували в Європі в основному в німецьких містах-фортецях, які служили притулком від нападів супротивників в міжусобних війнах.

Після Середньовіччя ця форма власності відійшла на другий план аж до початку двадцятого століття. Тоді в Західній Європі знову з’явилися кондомініуми через дефіцит землі в містах. Потім цей підхід поширився на країни Латинської Америки і Пуерто-Ріко, де в 1951 році були прийняті закони, які створили правові рамки для кондомініумів. Закон Пуерто-Ріко склав основу закону про кондомініум, прийнятого Конгресом США в 1961 році.

Після цього кондомініуми, як тип житлових комплексів, в яких одночасно присутня приватна власність на квартири та нежитлові приміщення і спільна часткова власність на місця загального користування, набули широкого поширення в багатьох країнах світу. Найбільш істотну частину житлового фонду кондомініуми складають в США і Мексиці, також вони поширені в країнах Західної Європи. З початку дев’яностих років кондомініуми з’явилися і в країнах Східної Європи: Польщі, Угорщині, Словенії, Україні та інших.