Критерії відбору управителя багатоквартирного будинку або управляючої компанії

До вибору управителя будинку (управляючої компанії) варто підходити так само відповідально, як і до вибору супутника життя. Адже від роботи управителя (управляючої компанії) буде багато в чому залежати якість і комфорт вашого життя упродовж принаймні наступного року, а можливо і довше. Так на що ж треба звертати увагу в першу чергу?

10 червня 2018 року набули чинності норми нового закону про ЖКГ (№ 2189-УІІІ), які врегульовують питання надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Йдеться про те, що власники багатоквартирних будинків можуть вільно обирати форму управління, а також тих, хто обслуговує їхні будинки. 

Отже, з 10.06.2018:

- Запроваджено типовий договір на управління будинком, у якому будуть виділена плата за комунальні послуги і управління.

- З'явилася можливість вибору колективного чи прямого договору у багатоквартирних будинках, виокремлення з квартплати вивезення сміття.

- Запроваджено перевірку якості послуг і можливість зменшення розміру плати за комунальні послуги у разі, якщо їх не надали або надали у поганій якості;

- Нове для споживачів – це право не сплачувати вартість комунальних послуг (крім теплопостачання), якщо споживач не жив у помешканні понад 30 календарних днів.

При цьому законодавство не накладає жодних обмежень, залежно від способу будівництва, джерел будівництва, балансової належності багатоквартирного будинку.

Крім того, закон не передбачає припинення діяльності підприємств, які здійснюють обслуговування житлового фонду, адже не констатує обов’язок співвласників змінити обслуговуючу компанію, він дає право обрати, хто буде управляти будинком.

Законом передбачено три форми управління. Перша – це безпосереднє управління (більш характерна для маленьких будинків), друга – це ОСББ і третя форма – це управитель. Йдеться про те, що на зміну старим ЖЕКам мають прийти професійні управляючі компанії чи фізичні особи-підприємці, які будуть за договором надавати такі послуги. Ключова зміна полягає в тому, що ціна на цю послугу з управління тепер буде договірна. Тобто не орган місцевого самоврядування встановлює ціну за утримання будинків і прибудинкової території, а вона визначається виключно в процесі переговорів між самими співвласниками і цим управителем.

Ще раніше, після ухвалення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», у багатьох виникли питання – кому віддати в управління свою багатоповерхівку і де знайти для цього спеціаліста, який може стати діловим партнером, надійним помічником та захисником у боротьбі з нелегкими побутовими буднями. 

Насамперед, потрібно визначитися, кого називають управителем багатоквартирного будинку. Управителем може бути як юридична особа – управляюча компанія, так і фізична особа-підприємець, які за договором із власниками будинку надають послуги з утримання будинку та прибудинкової території. Управитель, зазвичай, виконує весь комплекс робіт, необхідних для підтримання будинку в належному технічному та санітарному стані, на його плечі лягає вирішення всього комплексу господарсько-побутових питань у домі. Від якості роботи управителя залежить і зовнішній вигляд будинку, і комфорт його мешканців. 

Як обрати управителя?

Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах, які скликаються ініціативною групою з не менше, як трьох осіб. На зборах співвласники можуть вирішити всі питання, що стосуються управління багатоквартирним будинком, зокрема про:

• визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
•  обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
• визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
• визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

При цьому законодавство не накладає жодних обмежень, залежно від способу будівництва, джерел будівництва, балансової належності багатоквартирного будинку.

Що буде, якщо співвласники не визначаться?

Якщо співвласники не обрали форму управління багатоквартирним будинком, не створили ОСББ або ж не обрали управителя, тоді орган місцевого самоврядування має оголосити конкурс і за його результати призначити управителя для кожного з будинків чи для групи будинків.

Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного терміну жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, він вважається продовженим на наступний однорічний період.

Важливо розуміти, що вибір органами місцевого самоврядування управителя для будинку – це скоріш вимушений захід для того, щоб будинок не залишився без належного догляду. Власники в будь-який момент можуть зібратися та ухвалити рішення про заміну управителя. Треба буде лише дочекатися завершення встановленого законом мінімального терміну для роботи управителя в один рік. Однак, якщо управитель не надавав послуг чи їх якість не відповідала умовам договору, то такий договір можна буде розірвати і достроково. Така процедура передбачена законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Сучасні підходи до добору професійних компаній або кадрів, що здатні його обслуговувати

Існує низка важливих моментів, на які жителям слід звертати увагу при виборі управителя будинку (управляючої компанії).

По-перше, досвід роботи управителя (управляючої компанії).

Щоб уникнути махінацій і шахрайства, дізнавшись назву управляючої компанії, перевірте, чи існує така організація насправді. Для цього необхідно перевірити її установчі документи - отримати відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб або запитати таку виписку у представників компанії. Також можна поцікавитися в якому банку у управляючої компанії відкрито рахунок, тому що це безпосередньо стосується як зручності жителів з оплати житлово-комунальних послуг, так і стабільності обслуговуючого банку.

Необхідно дізнатися, як давно управляюча компанія працює на ринку житлово-комунальних послуг, коли і де (в якому місті) компанія зареєстрована.

Якщо управляюча компанія створена недавно, необхідно поцікавитися її засновниками: чи мають вони (юридичні або фізичні особи - засновники компанії) досвід діяльності в сфері житлово-комунального господарства, і як давно працюють на цьому ринку.

Бажано не вибирати нещодавно створені компанії, які ще не мають налагоджених процесів управління, не обзавелися потрібними зв'язками і досвідом в сфері своєї діяльності, не мають достатньої кількості клієнтів і відгуків. Оптимально вибирати компанію, що працює не менше 1-5 років в сфері управління багатоквартирними будинками, і яка має історію діяльності (власну або засновників).

Не менш важливим є визначення якості роботи управителя багатоквартирним будинком, наявність відгуків, подяк і рекомендацій. Це додатково підтвердить професіоналізм і якість роботи управляючої компанії та її співробітників.

А також додатково можна поспілкуватися з клієнтами компанії, що управляє (жителями будинків, юридичними особами, представниками органів місцевого самоврядування).

По-друге, матеріально-технічне забезпечення управителя, управляючої компанії.

Необхідно знати яку матеріально-технічну базу має управляюча компанія. Адже від цього безпосередньо залежить як якісно і своєчасно будуть вирішуватися питання по вашому будинку. Це стосується засобів як виробничої бази (транспорт, обладнання, інструменти, інвентар), так і загальногосподарського користування (комп'ютерна та оргтехніка, засоби зв'язку, програмне забезпечення, приміщення - адже мешканці будуть приходити в компанію на особисті прийоми, за довідками, на звірку розрахунків і т.п.).

Слід поцікавитися як зручно буде організований зворотний зв'язок жителів з компанією, як компанія буде звітувати, надавати інформацію та які для цього є організаційно-технічні засоби в розпорядженні компанії (сучасні методи і підходи, інтернет-ресурси, програмні комплекси і т.д.).

Важливо також як буде організована аварійно-диспетчерська служба. Чи буде вона цілодобовою і чи достатньо у компанії ресурсів для оперативного реагування на аварійні ситуації.

По-третє, цінова пропозиція і перелік послуг.

Необхідно точно знати, які послуги і за якою ціною вам будуть надаватися. Ціна на послугу управління багатоквартирним будинком є ​​договірною ціною, в її склад входять:

- винагорода управителя багатоквартирного будинку (адміністрування, управління виробничо-господарськими процесами, клієнтське обслуговування і т.п.);

- послуги з утримання будинків і прибудинкових територій (відповідно до запропонованого компанією переліком, але з обов'язковим включенням мінімального переліку послуг, встановленого уповноваженим органом державної влади).

Роботи капітального характеру, енергозбереження будинку і т.д. можуть здійснюватися за окремими договорами.

Слід уважно ознайомитися з ціновою пропозицією компанії. Наприклад, не можна сказати 4,00 гривні за 1 м2 це багато чи мало. Слід розуміти який перелік послуг входить в цю ціну. Перелік послуг і розмір витрат на поточне обслуговування та ремонт залежить від наявності інженерно-технічного обладнання кожного конкретного будинку і його технічного стану, і є суто індивідуальним для кожного окремого будинку.

При розгляді цінової пропозиції жителям не слід керуватися спокусою мінімізувати всі витрати, відмовившись від важливих складових, адже від цього залежить підтримка конструктивів, комунікацій і мереж будинку в справному та безпечному стані, і як наслідок, комфорт і безпеку мешканців. А також це буде впливати і на якість роботи самої управляючої компанії. При цьому слід пам'ятати, що цінова пропозиція управляючої компанії має бути обґрунтованим.

Поряд з пропозицією поточного обслуговування та утримання будинку, професійний управитель будинку також запропонує план перспективного розвитку багатоквартирного будинку. У такому плані має бути прописано які саме плануються роботи капітального характеру.

Управління багатоквартирним будинком: роз’яснення від Мінрегіону

(коментар-огляд листа Мінрегіону України від 21.08.2015 р. № 79-10109)

Мінрегіон у листі від 21.08.2015 р. № 7/9-10109 роз’яснив особливості управління багатоквартирним будинком у контексті Закону України від 14.05.2015 р. № 417-VIII, що набрав чинності 1 липня 2015 року.

У листі Мінрегіон звернув увагу на основні положення, які присутні у Законі № 417, та роз’яснив окремі нюанси.

Отож, зупинімося детально на кожній новації зазначеного Закону.

• Власник квартири чи нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку є співвласником цього будинку.Такий висновок однозначно випливає з визначень термінів, наведених у Законі № 417 («багатоквартирний будинок», «нежитлові приміщення», «співвласник багатоквартирного будинку», «спільне майно багатоквартирного будинку» тощо).
• Власниками квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава (ч. 1 ст. 4 Закону № 417). Тобто згідно із Законом № 417 суб’єктами права власності є в тому числі територіальні громади та держава. Відтак, у разі належності їм на праві власності квартир або нежитлових приміщень вони також є співвласниками багатоквартирного будинку (його спільного майна) і на рівні з іншими суб’єктами наділяються передбаченими Законом № 417 правами й обов’язками.
• Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників(ч. 1 ст. 5 Закону № 417). Поняття спільної власності розкриває ст. 358 ЦКУ, згідно з якою такою власністю є спільна власність двох або більше осіб БЕЗ визначення часток кожного з них у праві власності.

Отже, співвласники, будучи власниками спільного майна багатоквартирного будинку, НЕ МАЮТЬ конкретно визначеної частки в праві власності на таке майно.

• Замовник будівництва чи попередній власник будинкузобов’язаний передати 1 примірник технічної документації на будинок ОСББ або вповноваженій співвласниками особі. У випадку якщо ОСББ не створено та вповноважену особу не обрано, примірник технічної документації на будинок передається управителю, якщо його обрано відповідно до закону.

Таке передання потрібно здійснювати в спосіб, який підтверджуватиме отримання однією особою від іншої відповідної документації. Наприклад, шляхом підписання акта приймання передачі.

Зверніть увагу!

Частина 5 ст. 5 Закону № 417 містить імперативну норму щодо обов’язку замовника будівництва чи попереднього власника будинку передати один примірник технічної документації на будинок і НЕ передбачає можливості його невиконання з причин, наприклад, незбереження (втрати) технічної документації тощо.

• Перелік прав співвласників багатоквартирного будинку наведено в ст. 6 Закону № 417. Такими правами є:

1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов й обмежень, установлених законодавством або рішенням співвласників;

2) брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто чи через представника;

3) одержувати інформацію щодо технічного стану спільного майна багатоквартирного будинку, умов його утримання й експлуатації, витрат на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходжень, отриманих від його використання;

4) безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири й нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку та площу таких квартир і приміщень у межах, визначених законом;

5) ознайомлюватися із рішеннями (протоколами) зборів співвласників, листками опитування, робити з них копії;

6) на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну багатоквартирного будинку, у розмірі, що відповідає частці кожного співвласника;

7) інші права, визначені законом.

Як бачимо, цей перелік НЕ Є ВИЧЕРПНИМ, про що й наголосив Мінрегіон у коментованому листі. Тобто співвласники мають й інші права, аніж наведено в цій нормі.

• Серед обов’язків співвласників багатоквартирного будинку в Законі № 417 чітко зазначено:ОБОВ’ЯЗОК кожного співвласника належно утримувати, експлуатувати, реконструювати, реставрувати, здійснювати поточний та капітальний ремонти, технічне переоснащення СПІЛЬНОГО МАЙНА багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.

Отже, за спільне майно багатоквартирного будинку відповідають співвласники такого будинку.

• Співвласники несуть відповідальність, зокрема, і за виконання договірних зобов’язань, пропорційно до частки співвласника (ст. 8 Закону № 417).

Нагадаємо!

Часткою співвласника є частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (ст. 1 Закону № 417).

Тобто якщо, наприклад, співвласники багатоквартирного будинку уклали договір із підрядною компанією на проведення певних ремонтних робіт, то в разі невиконання своїх договірних зобов’язань щодо оплати вартості робіт такі співвласники нестимуть відповідальність.

Закон № 417 передбачає 3 види управління багатоквартирним будинком (ст. 9 Закону № 417):

• управління співвласниками;
• управління управителем;
• управління ОСББ (АСББ).

Згідно із загальним правилом, управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, а у випадку прийняття ними відповідного рішення — управителем чи ОСББ.

• Прийняття рішення щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників урегульовано ст. 10. Закону № 417. Ця стаття закону, зокрема, передбачає порядок прийняття рішень безпосередньо самими співвласниками.

Однак якщо в багатоквартирному будинку створено ОСББ, то прийняття ним рішень відбувається згідно із нормами Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-ІІІ (далі — Закон про ОСББ).

• Рішення співвласників, прийняте на зборах співвласників, оформлюється протоколом (ч. 7 ст. 10 Закону № 417). Ця норма є імперативною, тому відповідні рішення співвласників необхідно буде оформлювати ВИНЯТКОВО за формою, затвердженою Мінрегіоном. Наразі форму протоколу ще не затверджено. Однак із підготовленим міністерством проектом можна ознайомитися на сайті Мінрегіону.

А от стосовно листків опитування, такої вимоги немає.  

Нагадаємо: порядок письмового опитування визначено ч. 8 ст. 10 Закону № 417.

Так, щодо письмового опитування Закон № 417 передбачає, що його проведення здійснюється, зокрема, шляхом власноручного заповнення співвласниками листків опитування. Водночас цей Закон НЕ передбачає затвердження будь-якої конкретної форми для листків опитування, проте чітко визначає, що в них потрібно зазначати. А тому форму такого листка опитування можна розробити самостійно. Головне, аби в ньому були зазначені такі дані (виходячи із ч. 8 ст. 10 Закону № 417):

• дату проведення опитування;
• прізвище, ім’я та по батькові співвласника;
• документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення;
• номер квартири чи нежитлового приміщення;
• загальна площа квартири чи нежитлового приміщення;
• документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників);
• запитання — текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти «за», «проти» або «утримався». Запитання повинно мати чітке та зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень;
• відповідь співвласника на питання «так», «ні» або «утримався»;
• особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.

• Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (ч. 1 ст. 11 Закону № 417).

Нагадаємо!

Управитель багатоквартирного будинку — фізособа-підприємець або юрособа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка згідно з договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території й належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417).

Важливо!

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України (ч. 3 ст. 11 Закону № 417).

Оскільки Закон № 417 уводить нові положення, пов’язані з управлінням багатоквартирним будинком, то варто розрізняти 2 таких поняття — «управління багатоквартирним будинком» та«послуга з управління багатоквартирним будинком».

Річ у тім, що згідно із Законом № 417, послугу з управління багатоквартирним будинком надає управитель, який за визначенням Закону № 417 забезпечує належне управління та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території й належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб. У той же час відповідно до Закону № 417, для цієї послуги є характерним те, що:

1) до її складу фактично входять послуги з утримання будинків та прибудинкових територій;

2) на саму послугу з управління багатоквартирним будинком є вільною та не регулюється;

3) для надання такої послуги в багатоквартирному будинку повинен укладатися один договір.

Водночас не варто забувати, що в Україні також діє Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV (далі — Закон № 1875). І цей Закон (ст. 13) до житлово-комунальних послуг відносить:

• комунальні послуги(централізоване постачання холодної води, централізоване постачання гарячої води, водовідведення (із використанням внутрішньобудинкових систем), газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо);
• послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій(прибирання внутрішньобудинкових приміщень і прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо);
• послуги з управління будинком, спорудою чи групою будинків(балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль за виконанням умов договору тощо);
• послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд(заміна й підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).

Як бачимо, серед наведених видів житлово-комунальних послуг є й послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Тобто ці послуги є окремим (самостійним) видом житлово-комунальних послуг і, на відміну від наведеної в Законі № 417 послуги з управління багатоквартирним будинком, ціна на них є регульованою, а договори щодо їх надання повинні укладатися із кожним споживачем за формою, затвердженою постановою КМУ від 20.05.2005 р. № 529.

Отже, у нас виникла законодавча дилема:

• з одного боку, Закон № 417 передбачає: управитель багатоквартирного будинку надає, зокрема, послуги з утримання будинків та споруд і прибудинкових територій. І ціна на послугу є вільною (не регулюється), а для надання такої послуги у багатоквартирному будинку повинен укладатись один договір;
• з іншого — Закон № 1875 передбачає: послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій є окремим (самостійним) видом житлово-комунальних послуг, ціни на яких регулюються законодавством, а договори щодо їх надання повинні укладатись із кожним споживачем окремо.

При цьому, як зазначив Мінрегіон у листі, передбачені Законом № 1875 положення про послуги з управління будинком, спорудою чи групою будинків, НЕ містять норм щодо включення до складу останніх послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (див. ст. 13 Закону № 1875).

Таким чином, наразі в Законі № 1875 відсутня така послуга, як управління багатоквартирним будинком у контексті, наведеному в Законі № 417.

У зв’язку із цим Мінрегіон у коментованому листі наголосив на потребі внесення необхідних змін до Закону № 1875. Для цього наразі навіть розроблено проект відповідного закону (законопроект від 22.12.2014 р. № 1581), яким планується узгодити відповідні положення Закону № 1875 із Законом № 417.

Утім, повертаючись до визначення суті положень «управління багатоквартирним будинком» (п. 8 ст. 1 Закону № 417) і «управління багатоквартирним будинком управителем» (ст. 11 Закону № 417), Мінрегіон у коментованому листі звертає увагу: перше поняття є значно ширшим за своїм змістом, ніж останнє. А тому, навіть коли управління багатоквартирним будинком здійснюється управителем, то співвласники такого будинку можуть реалізовувати й інші свої права щодо управління багатоквартирним будинком (визначення виконавців послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; виконавців послуг з управління будинком, спорудою та групою будинків; установлення порядку користування спільним майном тощо).

Законом № 417 унесено було також досить важливі зміни до Закону про ОСББ. А саме:

• скасовано поняття членства в ОСББ (усі співвласники беруть участь у діяльності об’єднання);
• скасовано поняття кворуму на загальних зборах для прийняття рішень (скільки б співвласників не прийшло — загальні збори є правомочними, і голосування проводиться);
• змінено механізм підрахунку голосів (голоси рахуються не від кворуму, а від загальної кількості голосів співвласників);
• змінено порядок розподілу голосів (згідно із загальним правилом розподіл голосів здійснюється пропорційно площі, що належить співвласникам);
• уведено письмове опитування.

Окрім того, Закон № 417 чітко наголосив: статути ОСББ, які було затверджено ДО набрання чинності цим Законом (до 01.07.2015 р.) діють у частині, яка НЕ суперечить нормам Закону.

Тобто, через те що Закон № 417 закріпив чимало змін (зокрема — до Закону про ОСББ), доведеться внести зміни до тих статутів, що було затверджено до 01.07.2015 р.