Роз’яснення щодо укладання договорів на послуги з утримання будинків та прибудинкових територій

З метою ефективного захисту прав споживачів та запобігання зловживанням, Спілка власників житла України рекомендує укладати письмові договори на надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Зразок заяви про укладення такого договору розміщений на сайті СВЖУ. 

Останнім часом із різних міст України до нас надходять скарги від мешканців багатоквартирних будинків про те, що ЖЕКи та інші комунальні компанії пропонують їм підписати без конкретизації, уточнень і доповнень текст Типового договору, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 року № 529 «Про затвердження типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій». У кращому випадку додатком до незміненого тексту типового договору пропонують структуру тарифу у вигляді типового переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у грн за 1 кв м загальної площі квартири за місяць. 

Нагадуємо, що згідно з пунктом 1 частини 3 статті 20 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” (далі — Закон) споживач зобов’язаний укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору.  Це означає, що споживач та виконавець мають укласти окремий договір, який конкретизує умови типового договору, уточнює їх, зважаючи на особливості будинку та прибудинкової території, але не суперечить типовому договору і не змінює передбачених ним умов.

Згідно статті 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Стаття 26 Закону визначає, що істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є:

1) найменування сторін;

2) предмет договору;

3) вичерпний перелік житлово-комунальних послуг, тарифи та їх складові на кожну з цих послуг, загальна вартість послуг;

4) порядок оплати за спожиті житлово-комунальні послуги;

5) порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості;

6) права та обов’язки сторін;

7) порядок контролю та звіту сторін;

8) порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг;

9) визначення точок розподілу, в яких відбувається передача послуг від виконавця/виробника споживачу;

10) порядок обслуговування мереж та розподіл повноважень щодо їх експлуатації та відновлення (ремонту);

11) умови доступу в квартиру, будинок, приміщення, на земельну ділянку для усунення аварій, неполадок, огляду мереж, зняття контрольних показників засобів обліку;

12) порядок здійснення ремонту;

13) відповідальність сторін та штрафні санкції за невиконання умов договору;

14) порядок вирішення спорів;

15) перелік форс-мажорних обставин;

16) строк дії договору;

17) умови зміни, пролонгації, припинення дії договору;

18) дата і місце укладення договору.

Звертаємо вашу увагу, що типовий договір, затверджений постановою КМУ № 529,  окреслює лише форму та зміст (умови) договорів на надання послуг, він є лише їх основою і не визначає конкретне наповнення.

Так, текст типового договору  чітко не містить у собі вичерпного переліку житлово-комунальних послуг, тарифів та їх складових на кожну з цих послуг (п. 3), вказуючи лише про право споживача на своєчасне отримання від виконавця інформації про перелік послуг, структуру тарифу, загальну суму місячного платежу, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо. Втім, текст окремого договору, підготовленого на основі типового, має містити конкретні положення про порядок реалізації споживачем цього права.

Також у тексті типового договору не визначено і не прописано: порядок контролю та звіту сторін (п. 7), порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг (п. 8), визначення точок розподілу, в яких відбувається передача послуг від виконавця/виробника споживачу (п. 9), розподіл повноважень щодо експлуатації мереж та їх відновлення/ремонту (п. 10),  порядок здійснення ремонту (п. 12), штрафні санкції за невиконання умов договору (п. 13), чіткий перелік форс-мажорних обставин (п. 15). Отже, ця інформація має бути конкретизованою у тексті договору між споживачем та виконавцем послуги.

Крім цього, як визначено статтею 26 Закону, крім істотних договір може містити інші умови за згодою сторін.

Також звертаємо увагу, що згідно Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Наказ Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 № 76 “Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій” визначає, що прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

У різних містах прибудинкові території намагаються “прив’язати” до будинків різноманітними «Межами прибудинкових територій», “Схемами прибирання територій” тощо, які бозна-ким затверджені і не мають жодного стосунку ані до землевпорядної документації, ані до будинку та його мешканців. Відповідно до статті 322 Цивільного Кодексу України, власник зобов’язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом. Мешканці будинку, як правило, не є власниками прибудинкових територій. Тому, якщо вони  мають бажання отримувати послугу з утримання певної прибудинкової території (межі якої вони можуть визначити самостійно), це також має бути зазначено в договорі.

Звертаємо увагу киян на те, що у порядку оплати за спожиті житлово-комунальні послуги, який є істотною умовою договору (п.4), не має бути положень про варіанти оплати послуг не пізніше/після 20 числа місяця, що настає за розрахунковим. Така норма не відповідає чинному законодавству і ви можете вимагати її виключення з тексту договору. Так само, цього положення не має бути як варіантів структури тарифу (п.3), адже тариф затверджується лише один.

Структура, періодичність та строки надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій мають бути зазначені у договорі за формою відповідно до Розпорядження КМДА від 09.03.2011 р. N 307 «Про впорядкування надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій в м. Києві», тобто, мають бути вказані складові послуг, роботи, що передбачають надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, склад робіт, періодичність виконання робіт. 

Також за формою відповідно до Розпорядження КМДА від 09.03.2011 р. N 307, у договорі за видами послуг, робіт  що передбачені структурою тарифу, мають бути вказані вимоги до якості послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, а саме: кількісні показники та гарантований рівень якості послуг, робіт; відхилення показників надання послуг, робіт; допустимі відхилення показників надання послуг, робіт; умови зменшення тарифу за надані послуги, роботи; підстави для нарахування зменшеного тарифу за надані послуги, роботи.

Враховуючи викладене, з метою виконання норм Закону України “Про житлово-комунальні послуги” та для захисту інтересів і законних прав споживачів, при укладенні письмових договорів на надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, рекомендуємо вимагати від виконавців послуг:

1) включення до пропонованої редакції договору усіх передбачених статтею 26 Закону пунктів як істотних умов договору;

2) конкретизації істотних умов, зокрема, порядку контролю та звіту сторін,  порядку вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг, уточнення термінів та кількісних показників тощо;

3) вимагати від виконавців послуг надання відповідної містобудівної та землевпорядної документації, актів встановлення прав на земельну ділянку, інших правовстановлюючих документів, на підставі яких визначається прибудинкова територія, а отже і договірний обов’язок сплачувати за її утримання.

Джерело: Сайт СВЖУ