Чому Кодекс Наполеона називають “зародком” кондомініуму

У Кодексі Наполеона є норма, яку юристи часто називають першим законодавчим “зародком” кондомініуму. Але важливо розуміти: повноцінного інституту кондомініуму там ще не було — була лише одна коротка стаття.

1. Що саме говорив Кодекс 1804 року

Ключова норма — стаття 664. Вона прямо допускала ситуацію, коли різні поверхи будинку належать різним власникам.

Суть норми:

• якщо різні поверхи будинку належать різним власникам,

• і в їхніх договорах не прописано правила ремонту,

то діє такий порядок:

• несучі стіни та дах ремонтуються усіма співвласниками пропорційно вартості їхнього поверху;

• підлога свого поверху утримується власником цього поверху;

• сходи утримуються послідовно власниками поверхів (кожен відповідає за частину, що веде до його поверху).

Тобто кодекс фактично визнавав “вертикальний поділ власності” в одному будинку.

2. Які принципи кондомініуму тут уже були

Хоча слова condominium тоді ще не існувало, стаття 664 фактично містила кілька базових принципів сучасного кондомініуму:

1️⃣ Поділ будинку на приватні та спільні частини

• приватні: поверхи (або квартири)

• спільні: дах, стіни, фундамент, сходи

Це саме той принцип, який сьогодні лежить в основі кондомініумів.

2️⃣ Обов'язкова співвласність спільного майна

Власники поверхів не могли уникнути участі в утриманні спільних елементів будівлі.

3️⃣ Розподіл витрат пропорційно частці

Витрати ділилися відповідно до вартості частини будинку, що нагадує сучасні частки співвласності (millesimi).

4️⃣ Юридичне визнання “накладених” прав власності

Будинок розглядався як вертикальна система власності, а не як єдина нероздільна річ.

3. Чому ця норма була революційною

До цього діяло римське правило:

superficies solo cedit
(все, що побудоване на землі, належить власнику землі).

Тобто будинок мав одного власника.

Стаття 664 фактично дозволила дроблення будинку на різних власників, що було важливим для розвитку міських багатоповерхових будівель.

4. Чому кажуть, що це “зародок кондомініуму”

Бо ця стаття заклала три ключові елементи:

1. окрема власність на частину будівлі

2. спільна власність на конструктивні елементи

3. обов'язкову участь у витратах

Саме ці три елементи сьогодні визначають класичний кондомініум.

5. Але сучасний кондомініум з'явився значно пізніше

У Франції повноцінне законодавство про кондомініум з'явилося тільки:

• 1938 — перший спеціальний закон

• 1965 — сучасний режим співвласності будинків

Тобто:

• 1804 — лише один принцип

• XX століття — повноцінна система (зборами співвласників, управителем тощо).

✅ Коротко:
У Кодексі Наполеона була одна стаття (664), яка дозволяла різним людям володіти різними поверхами будинку і зобов’язувала їх спільно утримувати дах, стіни та інші спільні частини. Саме тому юристи вважають її першим законодавчим прототипом кондомініуму.