Ключові поняття для обговорення багатоквартирного будинку як особливого об’єкта цивільних прав

1. Кондомініум як особливий об’єкт цивільних прав

Багатоквартирний будинок — це єдиний майновий комплекс, який має специфічний правовий режим:

• квартира → об’єкт приватної власності

• допоміжні приміщення і конструкції → об’єкт спільної власності

Тобто:

квартира + частка у спільному майні = єдиний правовий об’єкт.

2. Подвійна структура об’єкта

У кондомініумі існують два рівні:

1. індивідуальна власність (квартира)

2. спільна власність (конструкції, мережі, сходи, підвали, дах тощо)

Це ключова відмінність кондомініуму від інших форм житлової нерухомості.

3. Юридична фікція будинку

У житловій доктрині в Україні використовується важлива теза:

після визнання квартир самостійними об’єктами нерухомості будинок перестає існувати як юридичний об’єкт власності і зберігається лише як технічна конструкція.

Тобто:

• юридично існують квартири

• будинок — технічна сукупність цих об’єктів

4. Автоматичність виникнення спільної власності

При набутті квартири:

• частка у спільному майні виникає автоматично

• вона не може існувати окремо

• вона завжди наслідує долю квартири

Тому:

• її не реєструють окремо

• її не можна продати окремо.

5. Неможливість обороту спільного майна

Спільне майно:

• не має самостійного обороту

• не може бути предметом договору

• не відчужується окремо.

6. Критерій спільного майна

Об’єкт є спільним майном, якщо він:

обслуговує більше ніж одну квартиру.

Неважливо:

• де він розташований

• всередині квартири чи поза нею.

7. Спір про природу спільного майна

У науці існують дві позиції:

позиція 1

квартира — головна річ
спільне майно — приналежність

позиція 2 

спільне майно — частини єдиної речі (будинку).

8. Який вид спільної власності правильний

Розглядаються три варіанти:

1️⃣ спільна сумісна
2️⃣ спільна часткова
3️⃣ змішана

Висновок: найбільш логічною є спільна часткова власність.

Причини:

• простіший оборот квартир

• не потрібна згода всіх співвласників.

9. Особливості часткової власності у кондомініумі

Вона має три специфічні риси:

1. неможливий виділ частки в натурі

2. частка не відчужується окремо від квартири

3. частка завжди слідує долі квартири

10. Як визначати частку

У світі існують два підходи:

1️⃣ пропорційно вартості квартири
2️⃣ пропорційно площі квартири

І Україні підтримується площа, бо це простіше і стабільніше.

Фундаментальний висновок: 

кондомініум — це не організація і не спосіб управління.

Це правовий режим нерухомості.

А:

• ОСББ

• асоціації власників

• управителі

— це лише інститути управління або форми самоорганізації співвласників, які не змінюють правову природу об’єкта.

=====

Багатоквартирний будинок — це фізичний об’єкт нерухомості, але не самостійний об’єкт цивільних прав у режимі кондомініуму.

Об’єктами стають:

• квартири

• частки у спільному майні.