Стосунки власності в багатоквартирному будинку

Потреба в таких об'єднаннях виникла із приватизацією державного житлового фонду та виникненням відносин спільної власності в багатоквартирних будинках.

Більшість багатоквартирних будинків, що є зараз в Україні, були споруджені ще до здобуття нею незалежності, і право власності на більшість із них належало державі (у т.ч. відомчий житловий фонд). Менша частина багатоквартирних будинків в УРСР належала житлово-будівельним кооперативам, а також колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям. Громадянам на праві індивідуальної власності могли належати лише індивідуальні жилі будинки.

Прийнятий Верховною Радою Української РСР 7 лютого 1991 року закон "Про власність" виділив у складі державної власності загальнодержавну (республіканську) і власність адміністративно-територіальних одиниць (комунальну), при цьому передбачивши, що державний житловий фонд належить до комунальної власності. Втім, на практиці частина державного житлового фонду так і залишилася в загальнодержавній (нині - державній) власності. Цей же закон передбачив можливість набуття громадянами (членами житлово-будівельних кооперативів, наймачами в будинках державного та громадського житлового фонду) права власності на займані ними квартири (житлові приміщення).

Положення Закону УРСР "Про власність" були розвинені в прийнятому 19 червня 1992 року Законі України "Про приватизацію державного житлового фонду", який надав право громадянам України приватизовувати квартири у будинках державного житлового фонду місцевих Рад народних депутатів та державних підприємств, організацій, установ. Прийняття цього закону стало поворотним пунктом в історії багатоквартирних житлових будинків не лише тому, що дав можливість безоплатної приватизації державного житла, але й тому, що він – разом із пізнішими змінами до Житлового кодексу Української РСР – остаточно закріпив квартиру як окремий, самостійний об'єкт права власності.

Таким чином багатоквартирний будинок фактично перестав існувати як самостійний цілісний об'єкт права власності. З моменту приватизації (чи викупу, повної виплати паю, якщо мова йде про ЖБК) першої квартири в багатоквартирному будинку він, з юридичної точки зору, перетворювався на набір квартир, хоч і об'єднаних спільними огороджувальними конструкціями і комунікаціями, але цілком самостійних в розумінні права власності.

В таких умовах потребував визначення статус дахів, підвалів, ліфтів, різноманітного внутрішньобудинкового обладнання. Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" проголосив, що "власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою".

З цієї точки зору окрема квартира співвідноситься з допоміжними приміщеннями будинку, технічним обладнанням, елементами зовнішнього благоустрою (надалі для зручності тут це майно називатиметься просто "спільним") як головна річ з приналежністю. Відповідно до цивільного законодавства, приналежність – це річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі,

пов'язана з нею спільним призначенням. За загальним правилом, приналежність слідує за головною річчю. Це положення означає, що право власності на квартиру є визначальним, а право спільної власності на зазначене спільне майно будинку – похідним від нього. Той, хто стає власником квартири в будинку, стає одночасно і співвласником даху, підвалу, ліфтів тощо. Із втратою особою права власності на квартиру втрачається і її право "співвласності" на зазначене спільне майно.

Специфіка багатоквартирного будинку та, що головних речей (квартир) багато, а приналежність (спільне майно будинку) – одна на всіх. Тому самостійні власники окремих квартир стають співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання та елементів зовнішнього благоустрою.

В ситуації, коли єдиний власник (держава чи територіальна громада, кооператив, колгосп тощо) змінюється багатьма співвласниками, бажано мати структуру, яка би формувала і виражала єдину волю співвласників щодо належного їм спільного майна. Саме тому Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" надав право власникам квартир створювати "об'єднання індивідуальних власників квартир". Синонімічний по суті своїй термін "об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" був закріплений на законодавчому рівні із прийняттям у 2001 році Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Слід підкреслити, що з усіх можливих організаційно-правових форм юридичних осіб, у які потенційно можуть об'єднуватися власники квартир і нежилих приміщень в багатоквартирному будинку, тільки ОСББ має визначені законом повноваження щодо прийняття рішень з питань володіння, користування і розпорядження спільним майном будинку.

Втім, закон не пов'язує виникнення права спільної власності на спільне майно будинку зі створенням "об'єднання індивідуальних власників квартир" чи ОСББ. Особа стає співвласником цього майна просто в силу набуття права власності на квартиру в будинку.

Підходи, сформовані в законодавстві перших років незалежності, не змінилися і знайшли своє закріплення в новому Цивільному кодексі України, що набув чинності з 1 січня 2004 року. Стаття 380 ЦКУ визначає житловий будинок як об'єкт права власності, однак Стаття 382 одразу ж виділяє як самостійний об'єкт права власності і окрему квартиру в житловому будинку. При цьому встановлюється, що "власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку".

Отже, підхід до права власності на квартиру та на спільне майно будинку не змінився. На сьогоднішній день є два можливі порядки управління спільним майном (прийняття спільних рішень) співвласниками багатоквартирного будинку: загальний, заснований на нормах Цивільного кодексу України, та особливий, заснований на нормах Закону України "Про об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Перший застосовується усіма співвласниками, які не об'єдналися в ОСББ, а другий – тільки співвласниками, в будинках яких ОСББ створено.